DIÁRIO DE OBRA

É muito fácil abrir o caderno de classificados ou fazer uma rápida pesquisa na internet e encontrar exatamente o que você procura: o terreno para a casa dos seus sonhos. Na verdade não é tão simples, mas também não é uma missão impossível. 

Considerando que o valor a ser investido em um terreno está cada vez mais alto, que dinheiro não nasce em árvore e que ele será o papel em branco de onde sua casa nascerá, temos que admitir, essa etapa deve ser cuidadosamente estudada e bem definida.

Sem pressa e com muita cautela, é importante destrinchar os principais pontos para a melhor escolha, seja na cidade, praia ou campo. E é o que vamos fazer hoje!

01- Priorize seus desejos:

Faça uma lista sobre seus desejos em relação ao terreno e sua futura casa. Neste primeiro momento relacione tudo, sem preocupação ou amarras. Se possível, reúna a família e anote os pontos de vista de todos sobre o que é o melhor. Por exemplo: 

- Prefiro quartos menores e área social espaçosa;

- Tenho animais de estimação e preciso de espaço para eles;

- Tenho dois carros, mas há necessidade de uma vaga extra;

- Gostaria de ter um banheiro em cada dormitório;

- Trabalho em casa, tenho necessidade de um escritório, mesmo que compacto;

- Quero uma casa simples, mas bem iluminada;

E por aí vai, quanto mais detalhado e claro seus desejos, melhor.

No segundo momento, leia com calma e elimine os itens que se chocam, as vontades que não podem existir em uma mesma solução, os exageros e os sonhos impossíveis. Com uma lista mais realista, hierarquize as necessidades e monte três outras listas: 

- A dos pontos mais importantes e dos quais você não pretende abrir mão;

- A das questões negociáveis;

- A lista dos nãos, daquilo que você realmente não quer.

Assim, você terá referências mais objetivas na hora de descrever o que quer como resultado final do projeto e, portanto, terá mais facilidade em procurar o melhor terreno que se encaixe em suas necessidades.

02- Localização:

 Escolher alguns bairros de sua preferência ajuda a limitar as opções. Se está preocupada(o) em ficar mais próxima(o) do trabalho, por exemplo, faça uma lista das melhores possibilidades e estude os acessos. Muitas vezes um bairro pode ser mais próximo, mas outro, nem tão perto, oferece vias expressas e trânsito mais fluído.

Vale também avaliar se você prefere ser vizinho das facilidades do dia a dia ou curte mesmo uma bela vista, tranquilidade e natureza.

Atualmente, a grande demanda é por terrenos em condomínios fechados. A procura por mais segurança é muitas vezes a primeira prioridade, mas nem todo o mundo quer se sentir tolhido ou limitado pelas regras de condomínio. 

03- Quem pode ajudar?

Procure algumas imobiliárias, no máximo três, para que você não perca o controle da situação e nem seu tempo com opções fora da lista de interesses. Explique com clareza sobre o que você quer e defina os pontos prioritários – use as três listas como apoio. 

Procurar terrenos por conta própria também ajuda muito. Pegue aquela lista dos bairros que você já montou e programe passeios, se achar algo interessante, anote o endereço, contato e tire fotos. Tenha o mesmo cuidado com os terrenos apresentados pelos corretores. Montar uma pasta com todas as informações, inclusive dos pontos fortes e fracos de cada opção, vai ajudar muito na hora da decisão.

02- Dimensões do terreno: 

Cuidado com terrenos estreitos, assimétricos demais, com ângulos e formatos muito fora do padrão. É certo que um bom projeto pode tirar proveito até mesmo das características problemáticas, mas muitas vezes, para que isso seja possível, é provável que você precise abrir mão de algo.

Para entender melhor, imagine que você quer uma casa térrea com garagem para quatro carros, três suítes e uma edícula, em nenhuma hipótese é possível desenvolver um projeto como esse em um terreno com cinco metros de frente e vinte e cinco de fundo.

Tudo bem, fui um tanto radical no exemplo, mas é muito difícil, sem ajuda de um profissional, formar  o casal ideal “terreno x projeto dos seus sonhos”, pois as variáveis são inúmeras.

03- Topografia: 

Terrenos no mesmo nível da rua são os mais simples de se resolver. 

Com aclive, ou seja, com a frente mais próxima do nível da rua e o fundo mais alto; se bem explorado, pode resultar em um projeto muito criativo, com áreas de uso definidas em patamares diferentes. Pode ser necessário contenção de arrimo (ver figura abaixo) e isso pode custar um belo investimento, avalie se outros quesitos compensam o gasto.  Mas, só siga em frente em um caso como esse se você e sua família não possuem restrições quanto às inúmeras escadas necessárias.

Com declive. Nesse caso a frente do terreno também está mais próxima do nível da rua, mas o fundo está mais baixo. Esse é o mais difícil. Na maioria das vezes não oferece nível para queda de esgoto. Se aterrar for a escolha, prepare o bolso; se a intenção é evitar o aterramento, é possível desenvolver um projeto que nivela a casa com pilares aparentes, deixando-a “flutuando” acima do terreno difícil, nesse caso, você já tem o conceito do projeto definido.

04- O entorno:

Esteja atenta(o) ao entorno do terreno, observe se há torres de comunicação muito próximas, histórico de alagamento, mananciais, ferrovias, rodovias, nascentes, encostas, etc. 

Recursos hídricos são preservados, assim como algumas áreas naturais. Nesses casos, há diversas restrições de uso, recuos obrigatórios e muitas complicações para aprovação de projeto. Se o seu caso é esse consulte o IBAMA e a prefeitura sobre a região ou contrate um profissional, pois o conjunto de informações necessárias é muito grande e complexa.

Pesquise na prefeitura sobre futuras obras públicas que podem alterar o contexto do entorno.

O que valoriza: disponibilidade de água encanada, energia elétrica e esgoto; o tipo e qualidade do transporte público que serve a região e os tipos de vias de acesso. Proximidade de centros comerciais, shoppings, parques, universidades, farmácias, padarias.

O que desvaloriza: poluição sonora, do ar e visual; edifícios altos, favelas, cemitérios, depósitos de lixo, fábricas, estabelecimentos e vias barulhentas.

05- Zoneamento/uso e ocupação do solo:

O zoneamento define os tipos permitidos de ocupação em cada área da cidade. Algumas zonas  do município são estritamente residenciais, industriais, outras podem receber comércio e prestação de serviço, e outras são mistas.

Outra questão é a taxa de ocupação de uso do solo (porcentagem máxima que a construção pode ocupar no terreno), coeficiente de aproveitamento (definição da altura limite permitida na região ou zona) e os recuos obrigatórios. Mas, se você quer fazer um pré-estudo dos terrenos disponíveis antes de contratar um profissional é só ir até a prefeitura.

06- Em condomínio:

Se sua escolha está caminhando para condomínios fechados, informe-se quanto às regras internas, que não podem contrariar as exigências da prefeitura, mas podem somar outras questões especificas, como por exemplo, área mínima construída.  

Dica geral: cuidado com terrenos de esquina. Podem parecer grandes e com preços atraentes, mas perdem muita área para recuos obrigatórios. No entanto, se você não precisa de uma grande área construída, pode ser uma opção bem interessante.

07- Tipo de solo:

Saber qual tipo de solo é o que define o tipo de estrutura que será utilizada. Solos mais compactos são mais resistentes à carga e os mais moles e fofos, os mais problemáticos. Para avaliar qual tipo prevalece no seu terreno é preciso fazer uma avaliação por profissional competente, que pode ser um engenheiro. Se você ainda não comprou e está pesquisando, converse com os vizinhos para ao menos ter uma ideia da situação, mas na hora de construir não vale aproveitar o estudo do solo do vizinho ao lado, do contrário, corre-se o risco de errar feio na escolha da estrutura de fundação (a parte da estrutura que você não vê, pois está abaixo do solo).

08- Conforto térmico:

Conhecer a posição do terreno em relação ao sol é muito importante, é o que garante saúde dentro da construção.  Boa iluminação e ventilação são primordiais e deveria ser quesito classificatório no momento da decisão.

O ideal é uma das faces maiores do terreno estar voltada para o norte, que é a posição de maior permanecia do sol no inverno. Se a menor área estiver voltada para o sudeste, a casa fica mais protegida do vento frio e úmido.

Do contrário, o projeto deve ser pensado para compensar a falta de conforto térmico natural.

09- Documentação:

Para manter um terreno no páreo da disputa é importante verificar sua situação legal. Como são documentos públicos é possível investigar se está tudo dentro dos “conformes”. São dois os documentos mais importantes:

- Certidão Negativa de Débito e Tributo. Pode ser requerida na prefeitura e demonstra a situação quanto ao IPTU, possíveis ações contra a propriedade, penhora, hipoteca, dívidas em geral.

- Certidão Decenal. Apresenta todo o histórico de transações da propriedade em questão e pode ser solicitada no Cartório de Registros de Imóveis.

Dica: Fazer uma avaliação da idoneidade do atual proprietário também pode ser importante e nesse caso, é um advogado quem dá andamento.

10- A hora da ajuda: 

Depois da pesquisa mais pesada escolha no máximo três terrenos que preenchem os quesitos mais importantes e contrate um profissional para a avaliação final. Sua visão do conjunto auxiliará na escolha do terreno que poderá oferecer o resultado mais satisfatório quanto ao projeto que você sonha.

Uma última dica, para avaliar melhor os terrenos disponíveis, faça uma conta sobre cada um deles:

CUSTO DO TERRENO / METRAGEM QUADRADA = QUANTO CUSTA O METRO DO TERRENO

Assim, você também pode comparar o custo de cada terreno, em metro quadrado, o que fica difícil de fazer através do valor total, já que cada um tem uma dimensão diferente.

Etapa do terreno resolvida? Respira fundo e segue em frente. 

Dúvidas e sugestões? É só postar nos comentários!

Beijos, beijos!!